造成这种供求局面的原因是多重的:新冠疫情所造成的在家工作的政策,变相提高了对住房空间的需求,是供求急速上升的直接助推力,翻了三倍的木材价格所造成的原材料短缺和政府发放疫情津贴也为之推波助澜。
这种供不应求在两年后仍在继续。突破7%抵押贷款利率让美国房地产市场陷入了肉眼可见的回撤之中,但仍有100万套房屋短缺。此外,美国最大的人口群体,7200万的千禧一代正进入首次购房的节点,将会带来持续而强烈的需
这和2008年过度建设造成房屋造成库严重过剩,却在抵押贷款蜂拥进场下形成“泡沫”相当的不同,也正是后者摧毁了房地产建设的信心,造成了如今住房短缺的现实;在最近十几年中,美国的人均住房建设量和在建新房量暴跌到了令人不安的历史低点,“房地美”的首席经济学家萨姆·哈特(SamKhater)指出,2018年已有预估为250万套的住房短缺。
事实上,房地产的过度金融化,才是泡沫破裂造成了无可挽回的连带危机的元凶。经济学家对于这次“泡沫”不再会重演14年前的危机比较有信心的原因之二,也正是房地产市场没有过度金融化,高风险的次级抵押贷款不再成为潜伏的暗雷。
在上文所提到的关于2022年“泡沫”的报告中,达拉斯联邦储备银行的经济学家从金融化层面考量后认为,2008年“泡沫”的惨烈破灭将不会重演。
首先,房屋抵押贷款在可支配个人收入的占比更加健康,在上一次“泡沫”最严重的时候,美国家庭将7.2%的可支配个人收入用于偿还抵押贷款,然而截至到报告提交的2021年第四季度,这一占比仅为3.8%。
此外,彻底炸响上次“泡沫”的“暗雷”,次级抵押贷款在这次“泡沫”中几乎没有登上舞台。从数据来看,过度借贷并没有助长这次房地产市场的繁荣。并且,美国2010年颁布《多德-弗兰克法案》禁止了相当多“黑幕贷款”,借贷中高风险“次贷“的身影已经相当稀少。