“我们的证据表明，自上一次两千年代初的繁荣以来（注：也就是2008年泡沫前的6年繁荣期），美国房地产市场的行为首次出现异常。”经济学家更早地闻见了危险的气味。今年3月，达拉斯联邦储备银行研究部的一篇题为《实时市场监测发现美国房地产泡沫酝酿的迹象》（
Real-TimeMarketMonitoringFindsSignsofBrewingU.S.HousingBubble）的报告引起了震动，通过对于经济指标的缜密计算，特别是房价租金比和房价收入比，他们得出的结论是：这些迹象表明，美国的房价再次和基本面脱节，也就是说，处于泡沫之中。

作为“后浪”，时隔14年后，2022年的美国房地产泡沫接着前浪卷土而来，但值得庆幸的是，目前看来，它并不能压倒前浪，甚至不会达到重演的程度。简单来说，最重要的两个因素在于——铸就了这次市场繁荣的房地产的供不应求仍在继续；虽然金融化对这次繁荣仍有推动，但和2008年相比，恶劣的次级抵押贷款不再占据舞台。

说到此处，不得不厘清一下“房地产泡沫”的概念。对于房地产市场而言，和所有市场一样，在供需关系、可支配收入劳动力和原材料成本等诸多因素的推动下造成价格快速上升并不意味着“泡沫”。当人们普遍认为房价将持续上涨，争相动用一切金融手段或“上车”或“投机”，进一步哄抬起价格将房地产市场变相“金融化”以后，实际的房价不仅会背离市场的基本面，甚至会造就指数性的非理性繁荣。当投资者变得谨慎观望，政府不得不出面干预，流入房地产市场的资金流枯竭，而市场的调整乃至传导至整个经济的危机或者萧条将不可避免。

经济学家对于这次“泡沫”不再会重演14年前的危机比较有信心的原因之一，就在于铸就了这次市场繁荣的根本原因，房地产的供不应求仍在继续。2020年新冠疫情席卷美国之后，房地产的供不应求成为了市场最早的反应之一，同年第四季度住房供应短缺达到了380万套。疫情发生一年后，“总活跃库存比去年同期低53%”，美国访问量第二大的房地产列表网站realtor.com的首席经济学家丹尼尔·黑尔（DanielleHale）指出了这个空前的、令人难以置信的供求状况。