最近出版的《保卫住房：危机的政治学》一书的作者戴维·马登和彼得·马库塞，试图通过这一本薄薄的宣传小册子，将住房问题重新放回到政治经济领域来思考。以此书为契机和线索，本文试图通过回顾社会学、经济学领域对“住房问题”这一相当复杂话题的研究成果，来尝试解答以上三个疑问。

泡沫，后浪接着前浪

所谓泡沫化，是即使价格如鲜花着锦、烈火烹油般勇攀新高点，却不可免地走向伤筋动骨的衰颓之中。无他，市场唯一的真理是价值回归。

回顾以往数次房地产泡沫，屡屡刷新的史无前例的房价新高点往往成为了泡沫破裂的征兆。1991年，日本东京的住宅均价超过了每平米12万人民币，全国的土地资产总额达到了惊人的2000万亿日元，是美国的4倍，然后“负增长”倏忽而至，日本陷入了“失落的二十年”的泥潭。2006年，在美国房地产市场的总值达到了前所未有的25.6万亿美元峰值后，增长放缓的显出颓势。两年后，全面的房地产泡沫破灭席卷美国，演变为海啸般的经济危机，美国的房价直到2011年后才爬升回25.6万亿美元峰值。

这就是今年美国房市不可思议地再次突破历史的繁荣之后，带给人们的恐惧未尝不大于欣喜。

自2020年以来，美国的房价在两年内上涨了43%。据《财富》杂志的统计，2022年5月前的半年里，美国房价上涨了19.8%，是历史年平均水平的四倍多，甚至远高于2008年经济危机前泡沫高峰期的14.7%的最大半年涨幅。

在美联储采取动作之后，到2022年10月底，美国的抵押贷款利率突破7%。这创下了一项历史纪录：20年来抵押贷款利率的最高水平。相对于收入水平而言，现在购买房产实际上比房地产泡沫最严重时更“贵”。“2022年房地产泡沫”已经成为过美国搜索引擎上的热门趋势，“2022年会和2008年一样房地产泡沫化吗”，成为了该词条的推荐搜索。